存量房贷利率开启下调模式银行呼吁“不要同业挖墙脚”
2023-08-03 09:30:22
近期,央行方面两次发出有关存量房贷调整的表态,引发市场广泛关注。
8月1日,在2023年下半年工作会议上,央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是在央行货币政策司司长邹澜于7月14日提及的“支持和鼓励”表述上的进一步明确,为市场一直讨论的存量房贷利率“到底降不降”释放了清晰的政策导向。
在趋势明确下,未来如何在操作层面最终落实,已成为各家商业银行积极思考的问题。目前,市场观点较有共识,即预计存量个人住房贷款利率下调的实际落地过程不会一蹴而就,落地模式也有待探索,且充满差异性。
房贷利率调整明朗化
“确实,这两周有不少客户打听存量房贷利率下调或房贷置换的事情,但是我们一直没有收到总行相关通知。”上海地区一家股份制银行的客户经理告诉证券时报记者,这些客户在观望是否真的有政策落地,考虑是提前还房贷还是变更房贷合同。
自2021年至2022年底、2023年初,房贷市场出现了“提前还贷潮”。今年年初,“等待时间长”“还房贷比贷款都难”成为不少提前还贷者的感叹。与此同时,银行的资产负债管理压力陡增。从银行角度看,原本十分看重的优质中长期贷款,正面临提前到期的情形。随之而来的,是调整存量房贷利率的呼声,分贝也不断加大。
多数市场观点认为,企业贷款和住房贷款出现利率“倒挂”,提前还贷风潮下,存在经营贷违规流入房地产市场的风险。此外,与提前还贷行为相比,降低存量房贷利率能在一定程度上缓解银行的息差压力,减缓贷款流失和商业银行资产负债表收缩的速度。
7月14日,在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会中,央行货币政策司司长邹澜提及,“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更(房贷)合同约定(利率),或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日,在2023年下半年工作会议上,央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
至此,从“支持和鼓励”到“指导”,政策为方向明确定调。
有资深银行业分析师告诉证券时报记者,“依法”的提法意味着严打利用经营贷、消费贷违规置换按揭的行为;“有序”意味着不会有统一政策,各家银行各自把握降存量房贷利率的节奏。
银行担心“同业挖墙脚”
实际上,早在2009年,存量房贷利率的调整就出现过。
在当时房地产调控背景下,央行于2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,不过该优惠举措主要针对新增客户。同时,央行在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
此后,商业银行在2009年初开始推出新的存量房贷利率优惠政策,当时不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”,以享受七折利率优惠。
信达证券统计8家上市银行个人贷款利率回归的数据显示,这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达237BP(基点)。考虑房贷利率下限从八五折调整到七折,在当时的基准利率下相当于可以调降89BP,意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。
值得提及的是,这也造成了当时跨行“转按揭”争夺存量客户的现象较为突出。
对于此轮房贷利率的调整,东吴证券李勇团队认为,如果此次大行依靠较低的存款成本下调存量房贷利率,则小行的优质住房贷款存在流失的风险;反之,如果小行因为净息差优势而下调存量房贷利率,大行跟随下调将令净息差承压,均会出现因“贷款搬家”而引发的问题。
鉴于政策一旦实施将导致潜在的“贷款搬家”风险,李勇团队认为政策转为强制性的可能性较低。
“我们呼吁,别放开跨行转按揭,这样会加剧同业挖墙脚。”某大型股份行资负部的一名人士对证券时报记者直言。他的初步分析比较乐观,央行的措辞没有再提“置换”,意味着“转按揭”这个诱发银行间竞争的工具大概率不会重启。
“当前的经济环境与2009年存在较大的差异,房贷规模增速相对于2009年已明显放缓,房贷占信贷存量的比重更大,存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。”在当前因城施策的思路下,信达证券认为房贷利率的差异化特征更加明显,房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年,较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下,统一将存量贷款利率降至七折的情况。同时,本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年,银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。
如何拯救收窄的息差?
降低房贷利率带给商业银行的直接打击,是压缩其利润空间。德邦证券测算,在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上,当前存量房贷年利息在2万亿元以上,假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR(基准)+10BP(加点),即4.30%,存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。
市场较为期待的是,政策层面或许可以出台结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等利好,以帮助商业银行降低负债成本。
“房贷不良率较低属于银行的优质资产,优质资产利率较高本身不符合市场规律。对银行来说,面对净息差不断收窄,目前处于低水平,降低房贷利率可能进一步压降银行利润。”邮储银行研究员娄飞鹏认为,面对存量房贷利率调整可能对商业银行经营带来的影响,需要在央行指导的同时探索研究出台结构性政策工具,对商业银行提供支持。
在娄飞鹏看来,房贷不是银行贷款的全部,更不是银行资产的全部,降低房贷利率对银行利润的影响不能忽视但也有限。进而言之,如果降低房贷利率能够切实刺激居民扩大消费和内需,推动经济恢复向好,也有助于银行扩大利润来源。
此外,一名机构首席研究员告诉证券时报记者,央行可能会窗口指导银行降低某些利率偏高的按揭,主要是针对2021年前后投放的而不是所有存量按揭,但目前很难猜测下降的范围。
各家银行具体将如何应对存量贷款利率下调的压力?多家银行对此已有提及,会在存量房贷利率调整的过程中,与客户约定一段时期内不得提前还款,减少房贷提前还款行为,保持房贷规模稳定,以减缓存量房贷利率调整对息差的影响。
华东一位城商行业务人士告诉证券时报记者,提高其它行业或贷款产品的利息,以填补住房贷款利率下降带来的损失,也是银行内部可采取的“平衡术”。
招联金融首席研究员董希淼对此表示,商业银行可从资产负债两端发力,并提高中间收入对营收的贡献。具体看,一是进一步降低存款利率,优化负债结构,从负债端压降成本;二是加大信贷投放,在风险可控的前提下提升高收益资产占比,进而提高资产端收益;三是大力发展财富管理等业务,提高非利息收入,增加多元化盈利来源。
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