房贷利率高企美国房价却再创新高 暴力加息或难“浇灭”火爆楼市
2022-07-26 09:29:10
尽管房贷利率居高不下,美国房价仍在继续创新高。
随着美联储持续大力加息,美国房贷利率正居高难下。
美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)数据显示,截至7月25日,美国30年期抵押贷款平均利率为5.54%,略低于6月的高点5.81%,但仍处在十多年来的高位附近。而且鉴于美联储接下来还将大力加息,美国房贷利率或仍有上涨空间。
由于较高的利率打压购房者,美国房屋按揭贷款需求降至22年的低点。美国抵押贷款银行家协会(MBA)数据显示,截至7月15日当周,贷款指数连续第三周下降,按揭贷款申请当周下降7%,同比下降19%。
全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示,美国按揭利率较高点有所回调,这对买家是个好消息,毕竟现在月供负担加重、房价高企,已使购房可负担性问题非常突出。不过,如果从历史数据来看,5%-6%的按揭利率并不算高,美国多年来按揭利率平均值约为8%。
一方面,相对较高的房贷利率正在一定程度上打压需求,另一方面,供给问题依旧存在,美国房价仍在继续创新高。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,6月成屋售价中位数较上年同期上涨13.4%至41.6万美元,创下新的纪录。
美国楼市略有降温
整体而言,尽管美国房价仍在创新高,但在高利率和高房价的拖累下,美国楼市的狂热情绪已经略有降温。
NAR数据显示,美国6月成屋销售环比连续第五个月下降,创2013年以来最长连降月数,销售量创下最近两年新低。美国6月成屋销售总数年化512万户,不及市场预期的535万户,环比下跌5.4%。
与销量下降相对应的是,6月成屋库存出现三年来首次同比上涨,增至126万套,为去年9月以来的最高水平。环比来看,成屋库存则连续五个月攀升。按照目前的销售速度计算,需要3个月的时间售出市场上的所有房屋,仍处于相对紧张状态。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,住房负担能力下降继续对潜在购房者造成影响。房屋按揭贷款利率和房价在短时间内都上涨得太厉害了。但好消息是,市场上终于有更多的房屋了。
美国加州程欣迪地产国际(KW Cindy Chin Realty Int'l)地产经纪商程欣迪对21世纪经济报道记者表示,现在很多上市的房子,不管是尔湾(Irvine)还是新港(Newpost),要价都在降。“我所在的新港这边有处房子要价近400万美元,最近一口气降了15万美元。另外,我知道不少中低收入人群都准备把房子卖了搬家去芝加哥、底特律那些地方,那里房价和消费水平要低得多,二十万美元左右可以买一套。现在很多人确实负担不起房子,有些人就想趁这个时机套现,然后去便宜的地方买房。”
不过,程欣迪对记者分析称,“降价”不是说房价在跌。如果房价低于去年同期价格,这叫房价下跌,现在是说房子涨得没有过去两年那么快了,涨幅收窄了。不少卖家按以前的涨幅来定价上市,但发现卖不动了,之前一年能涨15%-20%,甚至更高,现在发现市场变了,房价涨不了那么多了。
在房贷利率急剧上升和房屋销量下降之际,美国房产中介也受到了一定影响。6月美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass传出裁员消息,Compass宣布裁员10%,约450人;Redfin宣布裁员8%,约470人。
外国买家热情逆势升温
尽管美国房地产市场开始逐渐降温,但外国买家的热情却在逆势升温。
18日NAR发布的报告显示,2021年4月至2022年3月,外国人在美国购置的住宅物业总价值达到590亿美元,同比增长8.5%,打破了连续三年下跌的趋势。中国、加拿大、印度、墨西哥和巴西占据前5名。
安萨里表示,亚洲买家一向青睐美国房产,美国是2020年度亚洲买家最心仪的海外购房目的地。在2021年,中国买家在美国购房量只有疫情前的一半,基本上是因为旅行不便。对于外国购房者而言,如果有孩子留学美国或自住,现在的市场反而不错。毕竟美国本地买家少了,购房的竞争也少了,对于有能力的买家,其实倒是好事。
尽管利率上升,今年美国的整体房屋销量将有所下降,但外国买家却可能会加大投资力度,他们更倾向于现金交易,不容易受利率变化的影响。
在外国买家中,中国购房者位居榜首。NAR数据显示,中国买家在过去一年中购买了61亿美元的美国房产,比前一年增长了27%。中国买家更频繁地使用现金,58%的中国买家以全现金方式付款。
安萨里对记者分析称,中国买家仍然是全球最大的跨境房地产消费群体,旅行限制减少了中国买家购买的房屋数量,但他们进入了高档市场,并花费了更多的钱,平均购买价格超过100万美元,来自中国的买家更倾向于在更昂贵的州购买。
高利率或难“浇灭”火爆楼市
疫情暴发后美国房价暴涨,迎来两年黄金时代,而如今正面临利率大幅飙升,但美国楼市的热度不太可能被完全“浇灭”。
Goodwill Banker佛罗里达州经纪人魏晓霞对21世纪经济报道记者表示,从疫情暴发以来,佛州房产市场非常火热,尤其盖恩斯维尔这边是一个大学城,佛罗里达大学就在这里,来上学工作的比较多,所以房价更加坚挺,在今年2-5月份的时候,房子的竞争简直到了白热化的阶段,一个加价最多的客户加了8万美元才买到心仪的房子,这个房子要价才50万美元。
尽管近期市场有所降温,但只是从大涨逐渐变成小涨,下跌的可能性不大。魏晓霞告诉记者,可能是因为疫情不能外出花钱的缘故,一些买家手里现金很多,用现金交易的人也多,在房产市场做了近十年,以前大家买三十几万美元的房子,百分之七八十的人可能都是用贷款。但是现在用现金的人增多了,所以在房贷利率上涨的同时,并没有太影响到这些现金买家。
但对于财力更弱的买家而言,继续攀升的房价和房贷利率让一些人只能寻求租房,而这也推动了租金价格上涨。
根据美国房地产协会官方网站Realtor.com的数据,6月份美国房屋租金连续第16个月打破纪录,中位数达到创纪录的1876美元,同比增长14.1%。在美国50个最大的城市中,6月份有超过四分之三的人赞成租房而不是购买住房。
魏晓霞对记者表示,今年的房租涨得非常快,基本上涨幅在20%左右,有的可能还更高,尤其是好学区的好房子,供不应求,一个房源可能有五六个人想申请。
不过,随着美联储持续加息,房贷利率持续攀升,市场也势必从高烧状态逐步恢复“正常”。牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者表示,影响房地产表现的关键因素是长期政府债券收益率。随着美联储等央行大幅加息,过去6个月,牛津经济研究院对10年期政府债券收益率的预测大幅上升,预计未来几个季度还会进一步上升,这也将在一定程度上打压房地产市场,房价涨幅会降低。
总体而言,与需求下降相比,楼市库存紧张问题更加严重,因此市场普遍认为美国房价仍将小幅上涨,摩根士丹利预计今年房价将增长9%。
即使是美联储主席鲍威尔也表示,眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应,同时完工的房屋库存正处于历史最低水平,如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间,目前的状况很复杂。
不管怎样,疫情暴发后的天量流动性已经逐渐收紧,美国楼市告别黄金时代已成定局,购房者也将迎来一个相对“正常”的市场。
(作者:吴斌 编辑:和佳)
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